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      揚州電梯改造的思考:高校老舊住宅樓加裝電梯的問題
      2021-03-28

       隨著人們生活水平的提高,老舊住宅樓住戶對揚州電梯改造的呼聲越來越高,高校也面臨如何解決好老舊住宅樓老年職工的出行問題。從老舊住宅樓加裝電梯的社會背景和意義出發,借鑒西安部分高校老舊樓宇加裝電梯的成功經驗,對高校老舊住宅樓加裝電梯的可行性和面臨的問題進行思考和探析,為老舊住宅樓加裝電梯這項利國利民的政策落實提供參考。 

      一、引言 

      習近平總書記在黨的十九大報告中指出:保障和改善民生要抓人民最關心最直接最現實的利益問題,不斷滿足人民日益增長的美好生活需要。李克強總理在政府工作報告中指出:有序推進“城中村”、老舊小區改造,完善配套設施,鼓勵有條件的加裝電梯。老舊住宅樓加裝電梯,對促進社會文明進步,進一步體現“民生政府”增加人民幸福感、獲得感具有重要意義。 

      二、高校老舊住宅樓加裝電梯可行性分析 

      (一)教職工的需求很旺盛 

      許多高校辦學歷史久遠,家屬區老舊住宅樓大部分建于 20 世紀八九十年代或更早,基本上都是沒有電梯的多層住宅樓。由于建設的時代局限,缺乏相應的無障礙規劃,大部分老舊住宅樓的高齡退休職工出行會面臨諸多不便,越來越多老年職工上下樓梯的問題日益凸顯,這給高齡退休職工日常生活帶來極大不便,要求對多層住宅樓加裝電梯的呼聲越來越高。 

      (二)家屬區老舊住宅樓全部拆舊建新不具備基本條件 目前,高校家屬區在無空余土地的現狀下,進行家屬區老舊住宅樓拆舊建新工作是一個改善教職工住房的有效措施,但是住建管理部門對單位職工住房建設項目的相關審批政策日趨嚴格。 《陜西省城市規劃管理技術規定(標準版)》中對住宅建筑密度和容積率做出了明確規定,中高層住宅樓建筑容積率上限為 2.2,高層住宅樓建筑容積率上限為 3.5。西安市根據老城區實際情況,對容積率超過 3.0 的住宅建筑不予報批報建。西安高校多數家屬區住宅樓年代不同,高低層住宅樓雜居其中,容積率多數超過西安市現行老城區拆建容積率報批報建的審批標準[1]。所以,通過拆舊建新來改善教職工住房條件不具備基本條件。 

      (三)政府層面的相關政策引導和支持 

      為了進一步適應社會經濟發展和人口老齡化需求,方便和改善人民生活,各地政府陸續推出有利的引導和扶持政策。2017 年 3 月 23 日西安市政府印發《老舊住宅小區加裝電梯試點工作實施方案》,按照“政府引導、單位負責、業主自愿、因地制宜、簡化手續、試點先行”的原則,支持相關單位開展老舊小區加裝電梯工作,改善老年人的生活環境和生活質量。西安市建委、市財政局對開展老舊住宅小區加裝電梯且通過聯合驗收的項目給予 15 萬元/部的財政補貼。政府的相關政策主導和推動西安老舊住宅樓加裝電梯工作,同時也使西安高校老舊住宅樓加裝電梯有了政策依據和支持。 

      三、高校老舊住宅樓加裝電梯存在的問題 

      老舊住宅樓加裝電梯能夠完善住宅的使用功能、提高教職工生活質量、解決年老教職工出行難等問題,有著積極的社會意義,但在具體實施中也暴露出不少問題。 

      (一)住戶訴求各異,意見達成一致比較難 

      老舊住宅樓高層住戶加裝電梯的意愿強烈,而底層住戶也提出了不同的意見和訴求。認為加裝電梯會影響部分底層住戶的采光,還有噪聲影響、增加經濟負擔等問題,因此會反對加裝;部分身體狀況差,體弱多病的教職工擔心施工帶來的噪音和影響,同時還擔心加裝電梯對現有住宅樓的結構安全

      會產生影響。 不少教職工早期購房時考慮到養老方便、解決上下樓出行問題,選擇了接受光線暗、潮濕、衛生狀況差等不足的一層住房,加裝電梯后大家都解決了上下樓的出行問題,心理不平衡持反對意見;還有三層原本是最好的樓層,購買時價格最高,加裝電梯后最好的樓層變成了五、六層,三層的價值反而變低,心理不平衡持反對意見。 

      (二)住戶身份差異,加裝費用落實比較困難 

      由于加裝電梯需要住戶承擔大部分費用,費用籌措很難落實。經測算,磚混結構的老舊住宅樓加裝電梯的改造、加裝成本 35 萬元左右,不包含后期的運行、維保產生的費用。 底層的住戶認為加裝電梯對自己的作用不大,持反對意見,不愿意出費用;部分住戶年齡大、退休早、收入低,或體弱多病、家庭經濟困難,參與積極性不高;部分住戶對居住條件要求不高,認為不加裝不影響生活,不參與更不出資。對于個別住戶的不參與、不出資的情況,本單元其他住戶又不愿意多分擔,造成資金缺口,影響最終實施。 

      (三)項目報建手續比較冗繁 

      老舊住宅樓加裝電梯不僅僅是資金問題,還有城市規劃、城市住建等部門手續的申請、批復問題。由于所涉及的審批部門比較多,相關政策、規范性指導文件和地方法規一直未能出臺,報批報建環節多、批復時間長,影響項目推進。 

      四、高校老舊住宅樓加裝電梯的應對措施 

      (一)做好宣傳,分類施策,幫扶困難,解決“協調難” 

      多層住宅樓加裝電梯主要矛盾集中在住戶利益協商一致上。由單位組織召開座談會或宣講會,動員住戶充分協商、互相體諒、相互理解、形成共識。同時還應邀請各方面專家,對電梯設計、施工安全、加裝技術等方面答疑解惑,消除住戶顧慮。 住戶意見統一是加裝電梯的最大難關。因此,要針對住戶的不同情況,分別打理性牌、情感牌和耐心牌。要把情感更多的偏向樓下住戶,理性更多偏向樓上住戶,陳述利弊,溝通協商,找到住戶利益關系的平衡點與住戶形成良性互動。對于底層住戶獲利不大的,可以嘗試建立適當的利益補償機制,通過協商給予適當補償。任何一項民心工程,只有兼顧公平,照顧到各方不同的利益訴求,實施起來才能比較順利。 

      (二)完善制度,合理分攤,拓寬渠道,解決

      “經費難” 

      為確保電梯加裝工作規范有序,學校應制定具體的實施辦法,使資金籌集和使用工作進一步規范。在費用分攤上,引導住戶按照使用電梯的實際情況,多用多出,少用少出,不用不出。按照“誰受益、誰負擔”的原則,由住戶成立業主委員會自行籌集主要資金。 

      合理利用政府對老舊小區改造補貼政策,申請政府、學校配套補貼投入。同時也可以嘗試引入社會資本,由企業出資建設,按照“自愿申請、免費安裝、有償使用”的原則向住戶收取租賃費用,避免一次性支付帶來的壓力。例如:北京市的“代建租用”模式由業主委托第三方為實施主體,負責出資增設電梯和后續維護,業主按月或按年繳納使用費就可以有效解決居民初次安裝費用過高的問題

      。 

      (三)健全機構,多措并舉,扎實推進,解決“落實難” 

      加裝電梯涉及的管理部門比較多,包括規劃、住建、質量技術監督、消防等多個部門,也在客觀上影響項目推進。學校要健全組織機構,成立專門的工作小組,扎實推進工作落實??梢栽O立加裝電梯工作辦公室,專人負責審批手續的報審,提高審批效率。個別城市嘗試允許提取住房公積金支付分攤費用,規定職工及其配偶在本市行政區域范圍內既有住宅的所有權人需要使用該房屋共有部位增設電梯的,自市質量技術監督管理部門驗收合格之日起一年內可一次性申請提取一次住房公積金,所提取的住房公積金不能超過因增設電梯分攤的實際支出費用。 相關政府部門要注意職能的轉變,審批手續應該在規劃、質檢、城建、消防等方面進行適當的簡化,協調各方面難題,為群眾辦事提供方便[3]。建議成立老舊住宅樓加裝電梯的專門辦事機構,協調發改、規劃、住建、質量技術監督、消防等部門,按照簡化、便民的原則,建立“綠色通道”,提供審批“一站式”服務。 

      五、結論 

      老舊住宅樓加裝電梯,是一個典型公共利益與私人利益存在沖突的問題。無論從社會發展、民生需要還是人民群眾的關注程度,高校老舊住宅樓加裝電梯都有很好的可行性,現有的成功經驗值得推廣和實施。隨著老舊住宅樓住戶對電梯的需求越來越多和政府支持力度的不斷加強,老舊住宅樓加裝電梯將迎來新的局面。

        


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