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      老小區電梯改造在人口老齡化背景下如何實施?
      2021-03-25

      摘要 :本文調查研究江蘇地區特別是南京市老小區電梯改造實例,結合中國人口老齡化的特殊國情和現行相關政策,分析總結老小區電梯改造的基本流程、相關難點、方案設計、后期發展等問題,提出切實可行的改進措施,預測未來的發展方向,為老舊住宅加裝電梯提供可行性指導。我國在 20 世紀末就從整體上進入老齡化社會,中國人口老齡化的特點是基數大、增速快、壽齡高、空巢多,而江蘇是全國最早進入老齡化的省份,也是老齡化比例居全國最高的省份,急需推動老年宜居環境建設,老小區電梯改造是建設老年友好城市的有效手段之一。

      1加裝電梯工程概況

       “十三五計劃”中提到統籌規劃發展城鄉社區養老服

      務設施,新建城區和新建居?。ㄐ。﹨^按要求配套建設養老服務設施,營造綠色安全便利的生活環境,為方便老年人上下樓,支持多層老舊住宅加裝電梯。目前,我國還有許多 6 層及 6 層以下的老舊住宅沒有電梯,甚至沒有預留電梯井的位置,無障礙設計被忽視,基礎設施不完善,加裝電梯這項民生工程已迫在眉睫。據不完全統計,老舊住宅加裝電梯市場預計有 300 萬部左右的需求量,北京、上海、廣州等城市都進行了積極的探索和實踐,取得了不錯的成績,但在推進過程中也遇到很多難題,需要政府、社會、居民共同努力。

      2 現行相關政策

      2.1 國家政策

      2015 年 10 月,住房和城鄉建設部發布《關于進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用的通知》,有助于解決加裝電梯資金緊缺問題。2019年,中國建筑學會頒布了《既有住宅加裝電梯工程技術標準》,為老舊住宅加裝電梯的評估、設計、施工、驗收、運行和維護等提供了可靠的依據。

      2.2 地方政策

      老小區電梯改造在全國范圍內得到了重視,北京市頒布了《北京市 2016 年既有多層住宅增設電梯試點工作實施方案》,上海市頒布了《關于本市既有多層住宅增設電梯建設管理相關建設審批的通知》,南京市目前實行的是2016 年的《南京市既有住宅增設電梯實施辦法》。

      3 案例分析

      3.1 鼓樓區天津新村 06 幢住宅 1 單元加裝電梯

      3.1.1項目概況

      鼓樓區天津新村 06 幢住宅 1 單元的北側加建電梯,項目主要是為了方便老年市民生活,減輕老年人二次置業的沉重負擔。該擬建電梯與周邊相鄰建筑的間距符合相關法規要求。

      3.1.2加裝方案

      如圖 1 所示,藍色是原有住宅建筑部分,綠色是周圍的商業建筑,紅色則是加裝電梯的位置。電梯轎廂凈尺寸為 1 100??m(寬)×1 400??m(深)×2 400??m(高)。原有建筑入口在北側,加裝電梯與原主入口結合,經濟方便,對小區的公共環境影響最小,只需注意與周邊建筑即商場建筑的安全距離即可。加裝電梯與原有樓梯共享休息平臺,可直接入戶,加建結構緊貼原建筑結構獨立存在,既不會浪費空間,也不會影響舊建筑結構的安全穩定(見圖 2)。

      3.2 秦淮區南臺巷 30、32 號加裝電梯

      3.2.1項目概況

      基地位于南京秦淮區朝天宮南臺巷 30、32 號,項目結合現有建筑外立面改造,在 5 層建筑南側山墻面加建電梯,擬加裝電梯占地面積為 1.44??m2,建筑高度為 17.7??m,與現有建筑女兒墻齊平,各項指標符合相關規劃法規和規范要求。

      3.2.2加裝方案

      現有建筑所處的位置擁擠,且長邊臨街(見圖 3),所以電梯最好加裝在短邊上。原建筑與旁邊建筑用連廊連接,且連廊底層架空,形成一個天然的入口(見圖 4)。將加裝電梯與連廊結合起來,既經濟又最大限度地保證了現有建筑立面的完整性,電梯加裝在現有建筑短邊一側,這是綜合整體現狀做出的考慮。

      4 老小區電梯改造的相關難點

      4.1 申請流程復雜,管理機制混亂申請老小區電梯改造過程復雜,手續繁多。根據調研,總結如下申請流程[1] :申請加建、協調業主、選擇電梯、方案設計、規劃許可、施工許可、考慮消防、開工告知、監督檢查、驗收備案。除此之外,管理機制不明確也是一大難題。目前老舊居住小區的管理模式常見的有三種,分別是由街道和社區居委會進行管理、由物業產權單位組織管理、由小區住戶自主自發服務管理,但當下加裝電梯改造工程的責任主體不明確,是由住戶選舉代表主導,還是由居委會或物業公司主導,都需加以討論。

      4.2 住戶意見相左,資金籌集困難

      老小區電梯改造屬于更新改造設計,《物權法》中第76 條規定 :“改建、重建建筑物及其附屬設施,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意”[2]。加裝電梯針對的是整棟樓的住戶,第 5、6 層的住戶特別需要電梯,而對于低層住戶來說不僅不能帶來便利,還會產生一些問題,例如對舊建筑結構和地基產生一定的影響,或帶來通風采光和消防問題,所以很多業主不同意,需要有人專門溝通交流,統一意見。資金籌集是阻礙工程推進的主要問題。當下每臺電梯的加裝成本在 40 萬元左右,分擔到每戶也是一筆不小的費用。每層住戶對電梯的需求程度不同,分擔到每戶的費用也應按比例收取,層數越高,收費越多,甚至其中的一部分費用要補貼給一層和二層的住戶。費用是政府和住戶共同籌集的,但政府承擔多少,住戶承擔多少,這些都需視具體情況而定。

      4.3 多種規范限制,方案復雜多變

      舊居住區所處的地區不同,對應的相關規范也不同,改造設計前需考慮周邊規劃管理和消防布局。每個居住區的地形、排布方式、建筑間距等都不同,要設計相應的加裝電梯方案,方案生成過程中還需要聽取住戶們的意見,綜合各方面的需求,制訂最安全、便利、經濟的加建方案[3]。

      4.4 電梯選擇困難,技術標準難定加裝電梯的主體是電梯,需由建設管理單位對舊樓進行“安全鑒定”,判斷建筑是否滿足安全需求,如無法滿足或無法加固處理的建筑將放棄加裝電梯,適合的則需要進行下一步選擇。有些老舊住宅在設計時預留了電梯井,只需直接加裝即可,而大部分沒有預留電梯井的住宅則需重新設計。目前井道加裝有 4 種 :傳統鋼筋混凝土井道、鋼結構井道、鋼結構觀光井道、獨立井道與連接廊橋。針對電梯的選擇,分為無電機房電梯和有電機房電梯兩種。前者占地面積少,施工方便,但運營時有噪聲,后者便于維修,但需額外設置機房位置,可根據實際情況進行選擇。

      4.5 建造施工和后期運營管理

      首先,要通過招標確定合適的施工團隊和監理單位,監理單位及時向住戶匯報工程進度,解決施工過程中的問題,保證工期。其次,后期運營管理是一個漫長的過程,維護費用也頗高。維修由誰負責與電梯公司對接,費用如何分擔,這些問題都需要集體商討決策,并在項目準備階段就考慮得當。

      5 發展與建議

      5.1 國家政策推進

      現階段老舊住宅加裝電梯工程的發展參差不齊,沒有形成成熟的體系,進行順利的大多是有政府工作背景的住戶帶頭積極響應。目前,國家重視這項利民工程的開展,首先得完善相關法律法規,指導工作的開展,綜合已有案例,給出恰當的指導。

      5.2 加裝電梯方案的普適性

      5.2.1加裝電梯與原主入口結合,且新建結構與舊結構脫開主入口在南側,樓梯設置在建筑靠南一邊,但上樓的位置在北側,樓梯的休息平臺在南側(見圖 5)。這類住宅(A 類住宅)在加裝電梯改造時會將加裝部分與原主入口結合起來(見圖 6),由于布置在南邊,不影響后排住宅的采光日照,也可節省空間。

      但A類住宅在加裝電梯時會與樓梯的休息平臺連接起來,住戶在乘坐電梯入戶時會先到達休息平臺,要到達入戶平臺還需上半層樓高的樓梯。這為部分使用者帶來了不便,但相比過去,已經大大改善了住戶的生活。

      原主入口在南側,上樓梯的位置也在南向(見圖 7),休息平臺在北向(B 類住宅)。將電梯加裝在原入口處,盡量不改變入口的位置和消防通道(見圖 8)。這種戶型的老小區電梯改造時可直接到達入戶平臺,是最經濟、便捷、有效的加裝電梯方案。原主入口在北側,上樓梯的位置也在北向,休息平臺在南向,且加裝電梯的單元樓位于整個居住區最北側時,無須考慮后排住宅采光需求變化,加裝方式可參考 B 類住宅。

      5.2.2當加裝電梯不能與原主入口結合時,需要另開入戶門原主入口在北側,且單元樓不是位于整個居住區最北邊(C 類住宅)。如果將電梯與原主入口結合,可能會影響后邊住宅的采光和日照(見圖 9)。綜合現狀和需求,這種戶型在加裝電梯時盡量將電梯設置在南邊,可與南向陽臺結合起來,另開入戶口,新入戶口開在南向客廳位置,乘電梯入戶時需要通過客廳,需注意安全(見圖 10)。

      當空間規劃限制條件較多或加裝電梯只能安置在建筑山墻面時,應結合具體的戶型制訂適合的改造方案。

      5.3 創新與發展

      隨著技術的發展,爬梯器(樓梯升降椅)在一定程度上可替代加裝電梯,但比較適合老年人和殘疾人使用,價格偏高,需占用較大的樓道空間。

      6總結

      老小區電梯改造是一項利國利民的工程,雖然在改造過程中遇到的難題頗多,但其發展前景很好,需要我們堅持不懈地進行探索。國家應出臺相關政策,提供支持,政府重視調解各方矛盾,促進居民互相理解,共同推進。


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