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      分析現有住宅加裝電梯存在的問題
      2021-03-25

      對近幾年電梯加裝工作中發現的問題進行總結,從電梯加裝的申報、安裝、檢驗、使用等過程分別闡述了各階段存在的問題,以期引起相關人員的重視,使既有住宅電梯加裝工作更好地開展起來。

      關鍵詞:既有住宅;電梯加裝

            北京市作為首善之城,對人民群眾生活的幸福感及獲得感關注度一直很高。目前全國各地都在如火如荼地開展既有住宅電梯加裝工作,北京市在該項工作中表現尤為搶眼。截至 2018 年年底,北京市全年開工加裝電梯 990 部,完成加裝電梯 378 部,超額完成當年任務 [1]。北京市自 2010 年以來,陸續出臺了《關于北京市既有多層住宅增設電梯的若干指導意見》 ( 京建發〔2010〕590 號 )、《北京市老舊小區綜合整治工作實施意見》( 京政發〔2012〕3 號 )、《北京市 2016 年既有多層住宅增設電梯試點工作實施方案》( 京建發〔2016〕312 號 )、《 老舊小區綜合整治工作方案(2018-2020 年 )》( 京政辦發〔2018〕6 號 ) 等政策,從政府層面推動了多層既有住宅加裝電梯工作的開展。單從數量上來看,北京市的加裝量是首屈一指的。然而成績的背后卻是眾多錯綜復雜的問題不斷出現與各方力量不斷采取措施解決、消除問題的博弈。近幾年來,筆者對多層既有住宅加裝電梯工作持續關注與參與,將在本文中對該工作中出現的問題進行淺析,希望對開展此項工作的單位或者負責人有所幫助,使得相關的問題能夠在項目立項之初就被考慮并解決掉,以免對后續的工作帶來更多的困難。


      1 存在的主要問題

      1.1 申報階段

      (1) 實施主體難確定。

      按照《北京市 2016 年既有多層住宅增設電梯試點工作實施方案》( 京建發〔2016〕312 號 ) 的有關規定,加裝電梯應當由實施主體來負責電梯加裝的項目報建、資金籌集、組織實施等具體工作。實施主體可以為業委會、產權單位、物業單位等,但既有住宅的特殊性導致這些住宅有可能存在無業委會、無物業單位且產權單位為多家的情況。因此,對于一些既有住宅加裝電梯而言,其實施主體很難明確,還需要多方渠道共同溝通與商定。

      (2) 居民意見難協調。

      實施主體在向相關管理部門申請電梯加裝項目時需要提供包括居民同意加裝電梯的見證材料在內的書面協議。由于政策明確要求電梯加裝應征得因加裝電梯后受到采光、通風和噪聲直接影響的本單元業主的同意,那么由所有本單元業主簽署的同意加裝電梯的書面材料在加裝電梯所需提供的材料中就尤為重要。而加裝電梯對居住在不同樓層的居民所帶來的好處并不完全相同,比如低樓層居民本來就不存在出行不便的問題,倒是加裝電梯會對其帶來采光、通風、噪聲,甚至視野方面的影響,而高層居民則受益明顯,不僅切實解決了出行困難的問題,甚至還迎來了房價的大幅上漲。受益不均勢必引起居民的不同反應,縱然有些居民對于加裝電梯表現出巨大的熱情,但個別居民的“一票否決制”往往會將加裝電梯事宜無限期后延。這個問題不僅在北京,在全國范圍內都屬于比較不好協調的問題。

      (3) 加裝電梯設計方案復雜。

      既有住宅由于其樓體情況各有不同,設計方案也需因樓制宜。其設計方案不僅要考慮城市規劃、建筑結構和消防等方面的要求,還需考慮年久失修老樓的地質結構、抗震性能、井道結構與原樓梯的連接方式等,甚至需要先進行樓體加固方可進行電梯加裝。除此之外,井道下方是否有管線、管線屬于哪些部門的、電梯加裝后對居民生活是否有噪聲采光或者通風方面的影響,這些都得全盤考慮、多部門協調。在以上條件都滿足的情況下,目前常見的有平層入戶和半層入戶兩種加裝方式。平層入戶指的是出了電梯就能直接入戶,不需要再上半層或下半層樓梯,真正能夠做到無障礙出行,采用這種入戶方式時往往還會給住戶增加陽臺面積,且對采光、通風等影響較小,深受住戶歡迎。但這種方式施工難度大、周期長、費用高、救援存在一定的難度。相比較而言,電梯半層入戶更適合既有住宅,該方式對樓體結構和周圍環境要求較低,改建少、工期短、費用低、施工難度相對小,也不會造成救援不暢的問題,但是要求居民上下樓要自行走半層樓梯,沒有真正做到無障礙出行,對于有輪椅、擔架出行的情況有一定的障礙。

      1.2 安裝階段

      工期難以保證既有住宅的特殊性導致在對其進行電梯加裝的施工過程中可能會遇到方方面面的限制,施工時間不能有效保證。施工過程中動用電焊、揚塵、晚間卸貨、物料碼放不當、施工圍擋不當等情況會被投訴,整個施工過程中經常會遇到接投訴后的城管、環保執法等,導致施工周期難以保證。北京市某區還出現過已經處于安裝階段的加裝電梯因某居民反悔不同意加裝而導致的無限期延期施工。

      1.3 檢驗階段

      (1) 救援通道不暢通。

      救援通道不暢通的問題在既有住宅加裝電梯工程中比較常見,尤其是平層入戶的電梯。這種入戶方式下,乘客從電梯出來后直接就進入各自的家門口,沒有公共的樓梯可以達到這個候梯廳的位置,因此一旦發生事故、故障必將會因為救援通道的不暢通而產生救援不及時、無效救援等問題。根據國家市場監管總局辦公廳出臺的《關于〈電梯監督檢驗和定期檢驗規則——曳引與強制驅動電梯〉(TSG T7001-2009,含第 2 號修改單 ) 電梯救援通道相關要求的實施意見》( 市監特 2018〔37〕號 ),很多受檢單位在檢驗時向檢驗機構提供了《業主互助協議》等書面資料,檢驗機構也因此可以認定其應急救援合格;有些平層入戶的加裝電梯,通過在既有住宅外側加裝外掛樓梯的方式徹底解決了救援問題,當然這種方式成本比較高,但從安全的角度上說非常值得推薦( 見圖 1)。

      (2) 頂部空間不足。

      加裝電梯由于安裝位置和井道外圍空間受到限制,往往會縮小電梯井道的內部空間。在實際檢驗過程中經常發現轎廂面積較小、電梯頂部空間不足的情況,有的是不滿足檢驗規范要求的轎頂上方安全空間要能放下 0.5m×0.6m×0.8m 的長方體的要求,有的則是不滿足制造標準規定的轎頂人員站立面積的要求 ( 轎頂應有一塊不小于 0.12m2 的站人用凈面積,其短邊不應小于 0.25m)。

      圖 2 所示為檢驗中發現的一起由于空間受限,電梯一層層門面向西側,其余層站的層門面向南側 ( 樓內安全通道 ),即轎廂相鄰側雙開門的布置方式。在這種情況下,轎頂設置的大梁只能做成對角位布置,再加上轎頂導向輪、檢修裝置、風扇等,導致轎頂達不到制造標準要求的人員站立面積,給后續電梯的維保、大修、改造等工作帶來一系列困難。

      (3) 緊急報警裝置可靠性和有效性不足。

      有些既有住宅沒有物業管理,有些既有住宅的電氣線路布置空間比較受限,以致于加裝電梯的緊急報警裝置選擇使用了無線對講的方式,這種報警裝置受信號穩定性的影響比較明顯。有的樓體信號屏蔽效果強,有的距離信號基站遠,有的住宅周邊有干擾源,這些因素都會導致緊急報警裝置的可靠性、有效性不足,有可能會有緊急報警通信短時失效、通信信號不清晰等問題的出現。

      1.4 使用階段

      (1) 冬季低溫環境的影響。

      考慮到采光、外觀效果等因素的影響,既有住宅加裝電梯多采用鋼結構作為支撐的玻璃外掛井道,這種外掛于樓梯的井道不同于常見的建筑物內的混凝土澆注井道,其井道內溫度受外界環境問題的影響非常顯著。在北方寒冷的冬季,有時候會出現電梯緊急操作和自動救援操作用的電池失效的情況,即在低溫環境中電梯緊急操作和自動救援操作無效的情況。這主要就是由于低溫環境對鉛酸蓄電池的影響所造成。據相關報道及可查數據顯示:低溫環境下,隨著溫度的降低,負極充電容量減少的幅度明顯高于正極,且低溫也嚴重影響了電池的深度放電。在 -20℃時電池的充電效率極低,當放電深度為 30%時,其充電效率僅為放電 100%時的 1/6[2]。因 此,低溫環境極有可能會影響電池組充放電的效能,

      從而影響加裝電梯中與電池有關的操作。

      (2) 夏季高溫環境的影響。

      電梯制造標準與電梯檢驗規范中對電梯的使用環境均有要求:為了保證機房中設備的正常運行,機房 ( 機器設備間 ) 中的空氣溫度應保持在 5℃~ 40℃之間。夏季的高溫環境對既有住宅加裝電梯的玻璃井道影響很大,而加裝電梯多為無機房,其井道往往作為機器設備間使用,有文獻資料記載其夏季溫度往往高于 40℃ [3]。在這種情況下,電梯的使用過程中往往會出現由于控制柜中電子元器件損壞而造成的頻繁故障,甚至死機等現象,同時高溫環境往往也會降低電梯的使用壽命。

      (3) 出入口安全問題。

      有些既有住宅加裝電梯由于種種原因無法將首層候梯廳置于建筑物首層平面位置,而采取將首層候梯廳置于高于建筑物首層平面位置, ( 見圖 3)。

      由于首層候梯廳高于地面,因此其出入口安全問題必須進行考慮。此時,除對候梯廳面積、出入候梯廳的通道 ( 實現無障礙 ) 有要求外,對于平臺和通道的防護裝置也應有相應要求,以免造成人身安全。


      2 結語

             在黨中央、國務院的明確支持下,北京市政府大力開展既有住宅電梯加裝工作,無論從政策上還是資金上,都給予了前所未有的支持。盡管在既有住宅電梯加裝工作中還存在一些問題,但人民群眾生活的幸福感與獲得感永遠是該項工作前進的動力,在不斷發現問題和解決問題的基礎上,該項工作必將得到更快、更好的推進。


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